Знать точную стоимость земельного участка (ЗУ) важно и при покупке, и при продаже. В первом случае, чтобы не переплатить. Во втором, чтобы получить за землю именно столько, сколько она стоит. Купля-продажа — самая распространенная сделка, для которой проводится процедура оценки земельного участка. Однако помимо этого рода сделок, получение данных об объективной стоимости земли может понадобиться:
- при получении кредита под залог ЗУ;
- при разделе имущества;
- при использовании земли как доли в уставном капитале и переоценке основных фондов предприятия;
- в наследственном/имущественном споре;
- при определении ущерба;
- при процедуре банкротства;
- при оспаривании кадастровой стоимости участка.
Оценка земельного участка для залога
Как правило, банки охотно принимают в залог землю, но здесь многое зависит от ее ликвидности. Поэтому у большинства финансовых учреждений довольно жесткие требования к залоговым участкам. Проще и быстрей всего идет работа с землями населенных пунктов, предназначенными под индивидуальное жилищное строительство. Естественно, участок должен быть больше 4-6 соток, не должен относиться к природоохранной зоне или быть в обременении.
Если с инфраструктурой, площадью и юридической стороной дела все в порядке и у банка есть интерес к земле в качестве залога, землю можно оценивать. Для оценки земельного участка традиционно привлекают аккредитованные в банке оценочные компании. Чем они отличаются от других организаций этого же профиля? Тем, что их процедуры осмотра, анализа и составления отчетной документации соответствуют требованиям конкретного банка. У Сбербанка, например, есть перечень аккредитованных оценщиков, и Сбербанк работает только с ними. Так что, прежде чем заниматься оценкой земли, уточните в банке необходимость привлечения аккредитованных специалистов.
От результатов отчета зависит сумма кредита, которую банк выдаст под залог ЗУ. Для получения объективной картины, оценщик выезжает на участок, делает фотографии, сверяет данные документов с реальным положением дел. Эти сведения, вместе с информацией из правоустанавливающих и технических документов, становятся основой для анализа. В идеале эксперт должен определить точную рыночную стоимость, уровень ликвидности и стандартный срок экспозиции ЗУ, возможные издержки при его реализации.
Отчет по анализу рыночной цены ЗУ действителен в течение полугода. Если с залогом что-то не получилось, документ можно использовать при продаже земли или для процедуры банкротства.
Оценка земли при купле-продаже
В общем и целом, оценка земельных участков для купли-продажи проводится по тем же принципам, что при оформлении в залог, но здесь гораздо шире спектр оцениваемых объектов и выбор оценщиков. Так что, если у банков есть определенные предпочтения в плане земли под залог, то организации и частные лица покупают и продают земли всех категорий: под коммерцию, ИЖС, промышленного и рекреационного назначения, сельскохозяйственного назначения, под садоводство/огородничество. У всех этих ЗУ есть своя специфика и ее приходится учитывать.
Оценку может заказать не только владелец — продавец, но и покупатель. Правда, при этом покупатель может сделать это только с согласия продавца, поскольку только от него оценщик сможет получить кадастровый план и выписку, паспорт, правоустанавливающие документы. Конечно, в ряде случае можно обойтись и без полного списка документов, но при подобном раскладе есть риск пропустить такой важный фактор снижения цены, как спор по границам или возможность изъятия участка под строительство объектов дорожной инфраструктуры.
При анализе рыночной цены ЗУ следует учитывать, что на его стоимость влияют:
- расположение участка, его форма;
- ландшафтные особенности;
- наличие строений;
- коммуникации;
- дорожная инфраструктура.
Что интересно, некоторые пункты этого списка могут, как удорожать, так и удешевлять участок. Постройки, например, старые саманные дома, снижают стоимость земли —ценности они собой не представляют, а затрат на снос требуют. Еще пример — ландшафт с большим уклоном. В районе побережья это — вариант нормы и особого влияния на цену не оказывает, тогда как такой же уклон в степном районе Краснодарского края сильно снизит стоимость участка.
Перед сделкой купли-продажи можно пригласить любого оценщика с квалификационным аттестатом. Он совершенно необязательно должен быть аккредитован в каком-либо банке, но крайне желательно, чтобы имел опыт работы с ЗУ этой категории.
Нюансы оценки земельного участка
Основной документ, который заказчик получает по итогам оценки — отчет. Как правило, он оформляется в двух экземплярах, состоит из 30-70 постранично пронумерованных листов, прошивается и подписывается оценщиком. В отчете приводятся не только данные о стоимости участка, но и указываются использованные при анализе методики, обосновывается их выбор, указывается перечень документов и нормативных актов, на которые ориентировался эксперт, сводятся воедино данные несколько аналитических методов.
Иногда при рассмотрении старых дел необходимо оценить, сколько стоила земля год, пять, десять лет назад. Такие отчеты называют ретроспективными и в отличие от текущих, они не имеют срока давности, то есть использовать ретроспективный документ в суде можно и полгода, и год, и три.
Закон никак не регламентирует, на кого ложатся затраты по оценке земельного участка. Однако общепринятой практикой является оплата таких расходов покупателем или истцом. Хотя при купле-продаже наличие у продавца отчета, обосновывающего стоимость земли — весомое конкурентное преимущество. Оно помогает ускорить и упростить сделку, расширить круг потенциальных покупателей, включив в них тех, кто хочет купить землю с банковским залогом.
Стоимость процедуры оценки, как и результат, определяются местоположением ЗУ, его площадью и назначением. Усредненные цены вывести трудно, так как даже в одной локации стоимость оценки, в зависимости от его типа и площади, может различаться в разы.
Обращайтесь к нам — быстро и точно сделаем оценку, предоставим отчет в двух экземплярах, расскажем о тонкостях и нюансах использования документа в разных жизненных ситуациях.
