Коммерческая недвижимость сегодня – это особый класс собственности, который призван приносить доход своему владельцу. Именно по этой причине оценка коммерческой недвижимости обладает своими особенностями – здесь применяются три разнообразные методики, сравнение результатов которых может служить индикатором правильности проведения оценочных действий:
- Доходный подход;
- Сравнительный подход;
- Затратный подход.
Каждая из этих методик представляет собой уникальный комплекс операций по определению рыночной стоимости коммерческой недвижимости, поэтому указанные способы необходимо рассматривать по отдельности.
Оценка коммерческой недвижимости: доходный подход
Как уже отмечалось выше, главная отличительная черта коммерческой недвижимости – способность приносить прибыль. Именно на основе указанной особенности недвижимости строится доходный подход к оценке.
Проще говоря, оценщик анализирует объект коммерческой недвижимости на предмет извлечения возможных доходов, ключевым среди которых является арендная плата. При этом величина таких платежей рассчитывается именно на момент оценки методом дисконтирования будущих денежных доходов в стоимость. В указанном процессе принимает участие дисконтная ставка - усредненная норма прибыльности инвестиций в аналогичные объекты коммерческой недвижимости.
Оценка недвижимости: сравнительный подход
Второй способ узнать рыночную стоимость коммерческой недвижимости – использовать сравнительный подход, основой которого является принцип замещения. Проще говоря, в результате сравнения условий продаж аналогичных объектов на рынке, происходит формирование ориентира, который затем корректируется с учетом индивидуальных особенностей, преимуществ и недостатков оцениваемого объекта. Основной критерий – определить тот порог, который является для покупателя ключевым: если на рынке представлен аналогичное предложение, вряд ли потребитель обратит внимание на ваш объект, если цена на него выше.
Оценка коммерческой недвижимости: затратный подход
И, наконец, третья методика, которая актуальна для проведения оценки коммерческой недвижимости – затратный подход. Принцип строится на понимании, что покупатель не заплатит за Вашу собственность сумму, которая превысит расходы на строительство нового объекта с аналогичными параметрами. Именно по этой причине данная методика чаще всего применяется для оценки отдельно стоящих сооружений, а ее актуальность выше в условиях неразвитых рынков коммерческой недвижимости.
Выводы
Необходимо отметить, что использование данных методик возможно как по отдельности, так и совместно. Во втором случае происходит сравнение результатов: совпадение полученных значений свидетельствует о том, что оценка коммерческой недвижимости была произведена корректно.
